전세보증보험 가입조건 알아보기
전세보증보험에서 가장 중요한 건, 내가 조건을 만족하는지 정확히 확인하고 어떤 서류가 필요하고 놓치면 안되는 신청 기간은 언제까지인지 확인하는 것이 정말 중요한데요. 막상 알아보려니 정보는 많고 기관마다 조금씩 다른 거 같아 헷갈리셨을 수도 있어요.
오늘은 전세보증보험의 가입 조건, 필수 서류 그리고 신청 기간에 대해 꼼꼼하게 살펴봅니다.
전세보증보험이란
전세보증보험이란, 전세 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관 (HUG, HF, SGI 등)이 대신 지급해주는 안전장치를 말하는데요.
모든 전세 계약이 보증보험에 가입할 수 있는 건 아니에요. 크게 나(세입자)에 대한 조건, 내가 사는 집(주택)에 대한 조건, 전세 계약 자체에 대한 조건으로 나뉘는데요.
가장 많이 이용하는 주택도시보증공사(HUG) 기준으로 설명하고, 한국주택금융공사(HF) 등 다른 기관의 정보도 같이 확인해보세요.
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전세보증보험 가입조건
✅ 임차인(세입자) 조건
■ 누가?
전세 계약서에 명시된 임차인(세입자)본인이 신청해야 해요. 개인뿐 아니라 법인, 외국인도 보증 가입이 가능해요.
HF(한국주택금융공사)의 경우, 해당 금융기관에서 HF 전세자금보증대출을 이용 중인 세입자가 주요 대상인데요. 물론 HF 전세대출과 보증보험을 동시에 신청하는 것도 가능합니다.
■ 대항력 + 우선변제권 확보는 필수 ⭐️⭐️⭐️
→ 전입신고 : 계약한 집에 실제 이사하고 전입신고를 마쳐야 하고
→ 확정일자 : 전세 계약서 확정일자를 꼭 받아두세요. (주택임대차계약 신고필증으로 대체 가능합니다)
→ 점유(실거주)
→ 유지 : 이 세가지 즉 전입신고+확정일자+점유는 보증보험 신청 시점은 물론이고, 보증 기간이 끝날 때까지 쭉 유지해야 해요! 중간에 다른 곳으로 전입신고를 옮기거나 하면 보증 효력을 잃을 수 있어요. 절대 주의!
■ 보증금 일부 지급 : 계약 시 전세보증금의 5% 이상을 지급한 상태여야 해요(HF 기준) 보통 계약금을 5~10% 정도 내니까 이 조건은 대부분 충족될 거에요.
✅ 주택 조건 확인
■ 대상 주택 종류 : 아파트, 연립주택, 다세대주택, 다가구주택, 다중주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택이 해당돼요.
→ 오피스텔 주의! : 주거용 오피스텔은 전세 계약서나 중개대상물 확인 설명서에 '주거용' 이라고 명시되어 있어야 해요. 등기부등본 갑구에 민간임대주택으로 등기된 경우는 이 표시가 없어도 괜찮을 수 있어요.
→ 안되는 곳도 있어요 : 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상 주택이 아니에요.
■ 주택 가격 조건
→ HUG : 보증 신청하려는 전세보증금액 자체가 수도권은 7억 원 이하, 그 외 지역은 5억 원이하
→ HF : 주택 가격이 12억 원 이하(단독/다가구는 임차 면적 비율로 따져서 12억 이하), 전세보증금은 HUG와 동일하게 수도권 7억, 지방 5억 이하 조건이 있어요
■ 등기부등본 확인 필수
→ 깨끗해야 해요 : 해당 주택의 등기부등본에 소유권에 대한 권리침해 사항 (예 : 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 해요. 이게 있으면 가입이 거절돼요.
→ 건물+토지 소유자 : 건물과 해당건물이 있는 토지의 소유자가 동일해야 해요.
→ 신탁된 집이라면? 신탁등기가 되어 있다면, 임대차 계약을 반드시 적법한 임대 권한이 있는 '수탁자' (보통 신탁회사)와 체결해야 해요.
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■ 선순위 채권 확인
→ 선순위 채권 + 내 전세보증금 ≤ 주택 가격 : 즉, 집을 팔아도 내 보증금까지는 돌려줄 수 있는 상태여야 해요.
→ HUG 기준 : 보통 선순위 채권 비율이 주택 가격의 60% 또는 80% 등 일정 기준 이하여야 해요 (세부 기준은 신청 시점에 따라 달라질 수 있으니 HUG에 확인 필요). 이 비율이 너무 높으면 가입이 거절되거나 보증료가 비싸질 수 있어요.
■ 기타 확인 사항
→ 위반 건축물 : 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있지 않아야 함(아파트는 보통 제외)
→ 다른 세대 전입 : 신청 시점에 나 외에 다른 세대가 전입되어 있지 않아야 해요(단독, 다가구 등은 제외될 수 있음)
✅ 전세 계약 자체에 대한 조건은?
■ 계약 기간 : 전세 계약 기간이 1년 이상
■ 공인중개사 날인
■ 금지 특약 없어야 : 계약서 내용 중에 '전세보증금 반환 채권을 다른 곳에 양도하거나 담보로 제공하는 것을 금지한다' 는 식의 특약이 없어야 해요
서류 준비
필수 제출 서류
■ 신분증 사본
■ 주민등록등본 : 상세 정보(세대원 포함 등) 가 나오도록 발급
■ 확정일자 받은 전세계약서 사본 : 원본도 지참하면 좋아요
→ 공인중개사 날인 확인 필수(신규 계약 시)
→ 확정일자 도장 또는 주택임대차계약 신고필증 첨부
→ 갱신 계약인 경우 최초 전세계약서부터 모든 갱신 계약서 제출
■ 전세보증금 지급 확인 서류
■ 등기부등본 : 대법원 인터넷등기소 발급 ☞ 대법원 인터넷등기소 홈페이지
■ 건축물대장 : 아파트는 제출이 생략되는 경우 많아요
■ 전입세대열람내역서 : 신분증과 전세계약서를 지참하고 직접 행정복지센터에 방문해야 발급 가능해요. 지번 주소와 도로명 주소 모두 발급받아야 합니다
가입 신청 기간
신규 전세 계약의 경우
■ 기준일: 전세 계약서상의 잔금 지급일과 전입신고일 중에서 더 늦은 날을 기준
■ 마감일: 기준일로부터 전세 계약 기간의 절반(1/2)이 지나기 전까지 신청해야 합니다.
■ 예를 들어, 만약
잔금 지급일 2024년 3월 9일,
전입신고일 2024년 3월 10일,
계약 기간 2년(2024.03.08 ~ 2026.03.07)이라면?
기준일은 더 늦은 날인 2024년 3월 10일이 돼요.
계약 기간의 절반은 1년 뒤인 2025년 3월 9일인데요. 따라서 2024년 3월 10일부터 2025년 3월 9일(포함) 전까지 신청해야 해요 (계산 편의상 일 단위는 약간의 차이가 있을 수 있으니 HUG 확인 필수).
■ 결론: 복잡하게 생각할 필요 없이, 잔금 치르고 이사(전입신고) 완료하면 최대한 빨리 신청하는 것이 가장 안전합니다.
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갱신 전세 계약의 경우
■ 기준일 : 갱신된 전세 계약 시작일
■ 마감일 : 갱신된 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 해요
마치며
이렇게 전세보증보험을 가입을 위한 첫 단추 가입 조건, 필요 서류, 신청 기간에 대해 자세히 알아봤는데요. 조금 복잡하게 느껴질 수도 있지만 소중한 전세금이니 하나하나 꼼꼼히 따져보는 게 중요합니다.