종부세 과세대상 기준 완벽정리

 

종부세 과세대상 기준 완벽정리

 

종부세는 매년 6월 1일을 기준으로, 개인이 전국에 보유한 주택 또는 토지의 공시가격을 합산한 금액이 일정 기준을 넘을 때 부과되는 세금인데요. 재산세를 내는 사람들 중에는 고액의 부동산을 가진 사람에게 추가로 부과하는 국세라고 생각하시면 쉽습니다.

 

종부세 과세대상 기준

가장 중요한 것은 인별 과세 원칙인데요. 세대별 합산이 아니라 개인별로 소유한 부동산의 공시가격 합계를 기준으로 해요.  예를 들어, 부부가 각자 명의로 집을 가지고 있다면 각자의 공시가격 합계액을 기준으로 종부세 대상 여부를 판단해요.

 

이 때문에 부동산을 한명에게 집중하기보다 분산하는 것이 절세에 유리할 수 있어요

 

2025년 기준 종부세 과세대상을 보면

 

주택 보유자

■일반(다주택자 및 공동명의자 등) : 개인별로 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 9억 원을 초과하는 경우

 

■1세대 1주택자(단독명의) : 세대원 중 한 명만이 단독으로 주택 1채를 소유하고, 그 주택의 공시 가격이 12억원을 초과하는 경우

 

 

토지 보유자

 

종합합산토지(나대지, 잡종지 등) : 개인별 소유 토지의 공시가격 합계액이 5억원을 초과하는 경우

 

별도합산토지(상가, 사무실 부속토지 등) : 개인별 소유 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하는 경우. 상가 건물 자체는 종부세 대상은 아니지만 그 부속토지는  이 기준을 초과하면 과세될 수 있습니다.

 

1세대 1주택자란?

새대원 분 단 한명만이 주택분 재산세 과세 대상인 주택 1채를 단독으로 소유한 경우를 말하는데요. 부부 공동명의인 경우 원칙적으로는 1세대 1주택자에 해당하지 않고, 각자 9억 원씩 공제를 적용 받습니다.

 

 

종부세 계산하기

종부세 계산은 크게 3단계로 이루어져요

 

과세표준 구하기

(공시가격 총액 - 기본공제) x 60% = 과세표준

 

내 세금 계산의 기초가 되는 금액을 만드는데요

먼저 내가 가진 모든 주택의 공시가격을 더한 금액에서 기본 공제금액을 뺍니다 (1주택자 12억 / 다주택자 9억). 그 다음 위에서 나온 금액에 60%를 곱해요 즉 정부가 40% 깎아준다고 생각하시면 쉬워요

 

산출세액(실제 세금 계산)

과세표준 x 세율 - 누진공제 = 산출세액

 

이 과세표준으로 실제 세금을 계산합니다. 

아래 표에서 내 과세표준이 해당하는 칸의 세율을 곱합니다.

 

그 다음 같은 칸에 있는 누진공제액을 빼주면 됩니다.

 

종합부동산세 세율표

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
세율	누진공제	세율
3억 원 이하	0.5%	-
6억 원 이하	0.7%	60만원
12억 원 이하	1.0%	240만원
25억 원 이하	1.3%	600만원
50억 원 이하	1.5%	1.100만원
94억 원 이하	2.0%	3,600만원
94억 원 초과	2.7%	1억 180만원

 

 

최종 납부세엑 확정

산출세액에서 아래 항목들을 빼면 최종 납부세액이 되는데요

 

산출세액 - (재산세 중복분 + 1주택자 할인 등) = 진짜로 내는 돈!

 

1. 재산세액 공제

종부세는 재산세와 겹치는 부분이 있어요. 이중으로 세금을 내지 않도록 해당 주택에 대해 이미 낸 재산세의 일부를 빼줘요

 

2. 1주택자 특별 할인

나이와 보유기간에 따라 산출세액의 최대 80%까지 깎아줘요

 

※ 연령별 공제 : 만 60세 이상의 경우 연령에 따라 세액 공제

※ 장기보유 공제 : 해당 주택을 5년 이상 조유한 경우 기간에 따라 세액 공제

 

3. 세부담 상한

보통 작년에 냈던 총 세금(재산세=종부세)의 150%를 넘지 못하게 막아줍니다.

 

 

알아둬야 할 종부세 절세와 특례

부부 공동명의 혜택 선택 가능

부부가 한 채의 집을 공동명의로 소유한 경우 각자 9억원씩 총 18억원을 공제받는 방법과 1세대 1주택자로 신청하여 12억원 공제와 함께 연령 장기보유공제를 받는 방법 중 더 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다

 

고령이거나 오래 보유했다면 1세대 1주택자로 신청하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

다주택자 중과 완화

조정대상지역 2주택자에 대한 중과세율이 폐지되어 일반세율이 적용됩니다. 또한 세금 급등을 막기 위한 세부담 상한율도 다주택자의 경우 전년 대비 150%로 낮아졌습니다

 

일시적 2주택, 상속주택 등 특례

이사 등의 이유로 일시적으로 2주택이 되거나, 상속으로 주택을 주가 보유하게 된 경우 또는 지방 저가주택을 보유한 경우에는 1세대 1주택자 자격을 유지할 수 있는 특례조항이 있습니다. 이런 경우 신청을 통해 1주택자 혜택을 받을 수 있습니다

혼인, 출산 가구 특례 혜택

혼인으로 인해 2주택이 된 경우 5년이 아닌 10년 동안 각각 1주택자로 간주하여 종부세 부담을 덜어줍니다.

 

 

종부세 납부 시기와 방법

 

납부 기간

매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

국세청에서 11월 하순에 고지서를 발송해요

 

납부 방법

일시 납부가 원칙이지만 납부할 세액(농어촌특별세 제외)이 250만원을 초과하는 경우, 납부 기한 내에 신청하여 6개월 이내에 나누어 내는 분할납부가 가능합니다.

 

 

마치며

종부세는 부동산 시장 상황과 정책에 따라 계속해서 논의 되고 있는 세금입니다. 하지만 현재 시행되는 기준을 정확히 아는 것이 가장 중요합니다. 

 

 

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