다가구 다세대 차이점 알기

다가구 다세대 차이점 총정리

 

다가구주택, 다세대주택 바로 구분되시나요? 

 

이름도 비슷하고 외관도 비슷해서 헷갈릴 수 있지만, 실제로는 법적 구조나 소유 방식 그리고 등기나 관리 세금 또 중요한 부분 임대차 보호까지 여러가지면에서 중요한 차이가 있습니다.

 

오늘은 다가구와 다세대의 차이점과 실제 매매 임대 거주 시 주의해야 할 점까지 한 번에 정리해드릴께요!

 

다가구 다세대 차이, 무엇이 다를까?

구분	다가구주택	다세대주택
주택 유형	단독주택	공동주택
소유 구조	한명(혹은 한 법인)이 전체 소유	각 호실별로 소유자 다수
등기	전체 건물 1개 등기	각 호실별로 등기 가능
층수	3층 이하(지하 제외), 19세대 이하	4층 이하, 660㎡ 이하, 세대수 제한 없음
임대/매매	전체 건물만 매매 가능	호실별 매매 임대 가능
관리	소유주가 전체 관리	입주민 협의 혹은 관리업체 위탁
재산세	전체 건물 기준으로 부과	각 세대별로 부과
전입신고	주소까지만 가능, 호실 표시 안 됨	동호수까지 정확히 표기

 

다가구와 다세대는 솔직히 외관만 보면 다가구나 다세대나 그냥 빌라 같아요. 근데 진짜 중요한 건 '법적 성격'과 '소유 구조'예요

 

다가구주택

단독주택의 한 종류로 한 명(혹은 한 가족)이 건물 전체를 소유해요.

 

3층 이하(지하 빼고) 19세대 이하, 연면적 660㎡ 이하로 지어져요. 겉으론 여러 세대가 살아도. 법적으로는 큰 집 한 채예요

 

다세대주택

공동주택의 한 종류죠.

쉽게 말해 작은 아파트 라고 생각하면 돼요

각 세대 호실마다 소유주가 다를 수 있고 

 

4층 이하, 연면적 660㎡ 이하, 세대수 제한 없고 각 호실마다 등기 가능합니다! 즉, 101호 102호 등 따로따로 내 집이 될 수 있어요.

 

 

소유와 등기의 차이

이 부분이 제일 중요해요!

 

다가구주택은 건물 전체가 한 명 소유라서, 호실별로 등기가 안 돼요. 만약 내가 201호에 살아도, 등기부엔 그냥 "이 건물 전체"만 나와요.

 

다세대주택은 각 호실별로 등기가 돼요

102호에 들어가면, 102호 등기부등본을 뗄 수 있어요, 내 집 내 권리 딱! 보이죠

 

이 차이 때문에 전세나 월세 들어갈 때 보증금 보호, 매매, 세금, 대출까지 완전히 달라져요

 

 

다가구 대세대 대출, 이렇게 달라요

다가구

대출 신청은 전체 건물 소유주만 가능해요. 세입자는 대출 못 받아요. 대출 방식은 전체 건물을담보로 대출하기 때문에 호실별로 따로 대출은 안되고 감정가의 최대 70%까지만 대출 가능하지만 실제론 60% 내외로 나오는 경우가 많아요

 

다세대

대출 신청자 : 각 호실 소유주가 개별적으로 신청 가능

대출 가능 : LTV 기준 최대 70%까지 대출

금리 : 아파트보다는 약간 높지만, 다가구주택보다는 유리한 경우가 많습니다

 

그런데 최근 대출 규제 정책이 나왔는데요. 

2025년 6월부터 수도권 및 규제지역에서 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 다주택자는 사실상 추가 대출이 막혔어요

 

1주택자는 기존 주택을 6개월 내 처분 조건으로 추가 대출 가능

생애최초 구입자도 LTV가 70%로 축소

실거주 목적일 때만 대출이 가능하고 6개월 내 전입 의무 부과

 

이 규제는 다가구 다세대 모두 적용돼요. 다만 다가구는 전체 건물 기준, 다세대는 호실별 기준이라는 점이 가장 큰 차이입니다.

 

세금, 관리비, 생활의 차이

다가구주택은 재산세는 건물 전체에 한 번만 나와요. 관리비도 집주인이 알아서 정하거나, 없는 경우도 많아요

 

다세대주택은 각 호실별로 재산세, 관리비 따로 나오죠. 전기 수도 가스 계량기도 호실별로 따로 설치되는 경우가 많아 사용한 만큼 내면 돼요

 

 

보증금, 내 돈 지키려면?

다가구주택 임차 시

다가구는 건물 전체가 한 명 소유라, 만약에 집주인이 대출을 많이 받았거나, 다른 세입자 보증금이 많으면 내 보증금이 위험해질 수 있어요.

 

만약에 집이 경매로 넘어간다?

그럼 전입신고와 확정일자 순서대로 보증금을 돌려받아요. 내가 늦게 들어갔다면, 앞선 임차인이나 은행이 먼저 돈을 챙기고 남은 돈에서 내 보증금을 받아야 합니다.

 

꼭! 확인해야 할 것이 있어요

1. 등기부등본 : 집 전체에 근저당 잡혀있는지 확인

2. 건축물대장 : 불법 건축물 여부 확인

3. 기존 세입자 보증금 : 내 앞에 누가, 얼마에 몇 명이 사는지 꼭 체크

4. 계약서 : 내가 사는 공간 즉, 호실, 층수, 위치 등 명확히 체크

 

 

다세대주택 임차 시

101호만 따로 등기부등본 뗄 수 있으니, 거기에 근저당, 가압류, 체납 등이 있는지 확인하면 되고, 저입신고 확정일자 필수입니다. 주소를 동호수까지 정확히 신고해야 임대차보호법 보호받아요!

 

마치며

다가구와 다세대는 외관은 비슷해도 소유, 등기, 권리, 보증금, 보호 등에서 완전히 달라요. 실제로 임대나 매매 거주를 고민할 때는 꼭 등기부등본, 건축물대장, 전입세대열람원을 확인하고 관리비, 시설, 불법 여부까지 꼼꼼히 따져보세요.

 

 

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